土地価格の調べ方

不動産を買うとき、売るとき、貸すとき、不動産を相続したときなど土地の価格を調べる必要に迫られることがあります。

不動産の一括査定サイトを利用すれば不動産会社から査定書をもらうことができますが、個人情報を明かしたくない、査定後に営業されるのが嫌だという場合もあります。

そんなときに土地の価格を調べるにはどうすればいいのでしょうか。

まずは不動産の一物四価を理解する

普通は1つの物には1つの価格しかありませんが、1つの不動産には目的別に4つの価格があります。

4つの価格とは「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」です。

「公示地価」は公共事業用地の取得価格（補償金）算定の規準などに利用し一般的な土地取引の指標となる価格とされています。

「相続税路線価」は相続税や贈与税を算定する際の基準となる路線価のことで宅地が面する道路に設定された価格が公表されています。一般的に公示地価の80％程度と言われています。

「固定資産税評価額」は個々の土地につき、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるための評価額を決めるものです。一般的に公示地価の70％程度と言われています。

「実勢価格」は不動産の時価のことで、売り手と買い手の間で需要と供給が合致する取引価格のことです。

土地の価格には目的別に課税のために利用するものと実際の土地取引に関連するものがあり、用途に合ったものを選ぶ必要があります。

「一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格（補償金）算定の規準となり、適正な地価の形成に寄与することを目的として、土地鑑定委員会が毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの」と位置付けています。

国交省は「地価公示と都道府県地価調査は一般の土地取引の指標ともなっている」としています。

相続税や贈与税を算定する際の基準となる路線価のことです。

路線価図および評価倍率表から構成される「財産評価基準書」によって、同年1月1日時点の価格が公表されています。

路線価図では道路ごとに1㎡あたりの価格を千円単位で表示しています。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税など、土地にかかる税金の計算の基礎となるのが固定資産税評価額です。

一般に公開されていませんが、「全国地価マップ」で調べることができます。

（一部データを提供していない市町村あり）

実勢価格とは、実際の土地の取引の場面で利用されている価格のことで、いわゆる時価のことです。

正確な価格は不動産会社に査定を依頼する以外に調べる方法はありません。

実勢価格は個別要因や取引の事情によって価格が変動するため、参考にする程度にとどめておくようにして下さい。

東京都内では実勢価格は路線価の倍以上というところはたくさんあります。

目的にあった土地の指標を使わないと土地の価格は全く違った数字になってしまいます。

自分で土地の価格を調べる時には目的に合った正しい指標を使って、分からない部分は専門家に相談することをお勧めします。