不動産投資の進め方

不動産ポータルサイトなどで物件情報を収集します。

ポータルサイトには莫大な数の物件が掲載されています。

最初は、投資をしたい地域を絞って広告を眺めるだけでもいいと思います。それだけで自分が投資したい不動産の妥当な価格をなんとなく理解することができます。

この不動産の妥当な価格を知るということが、投資用不動産を探す時に最も重要な知識です。

ある程度の相場感がつかめてきたら、事前に行った金融機関との融資相談の結果などをもとに、ある程度条件（物件価格・物件種別・所在地など）を絞って物件をピックアップしましょう。

自分の投資基準に合う物件をピックアップしたら、資料請求の問い合わせをします。

資料請求をした不動産会社の数だけ営業されますので、対応可能な範囲で物件の数を絞りましょう。

問い合わせをした時点では、多くの営業を受けますが、問い合わせへの返信の丁寧さ、保有資格、経験年数などで営業マンのレベルがある程度分かると思います。

ごく一部の物件を除いてポータルサイトに掲載されている物件は、日本の不動産会社ならどこでも取り扱いできます。

自分との相性が合う、信頼できる営業マンが見つかったら窓口を2，3人に絞ると物件が探しやすくなります。

自分と合わないと感じる営業マンには丁寧に断りの連絡をしましょう。

物件の問い合わせをすると物件の概要書やレントロールが送られてきます。

物件概要書には、住所・価格・表面利回り・建物構造・築年数・土地建物の面積・設備などの情報が記載されています。

概要書の重要なチェックポイントは物件の遵法性です。

要するに「建物が建築基準法違反ではないこと」が重要なのです。

20年ほど前までは、検査済証のない物件は一般的でした。

建築基準法に適合する建物で建築確認申請をして、申請と少し違う間取りの建物を建てて完了検査を受けないことは少なくなかったのです。

銀行も当時は検査済証のない物件にも融資していましたが、耐震偽装問題などの多くの不祥事を経て、違反建築の建物には融資をしない銀行が増えました。

ノンバンクの中には多少の違反はOKというスタンスの金融機関もありますが、将来的には売却に苦戦したり、建て替えのときに同規模の建物が建てられないなどの問題が残ります。

違反建築の物件は価格が安かったり、利回りが高かったりしますが、将来のことを考えれば避けた方がいいでしょう。

レントロール（賃料表）では、家賃が適正かチェックします。

新築物件の場合には、新築プレミアム家賃になっていて、入居者が入れ替わると家賃が下がることがあります。

中古物件でも、新築時から長期間住んでいる人が相場よりも高い家賃で住んでいることがあります。

どちらも今後の入退去で家賃が下がる可能性があるので、事前に家賃相場を確認して、相場賃料に引き直し計算しましょう。

都心部の物件では少ないですが、地方都市の賃貸需要の低い地域の物件では、偽装入居の可能性もチェックしなければなりません。

現オーナーの親族や売却を始めてすぐに多数の新規入居がある場合、偽装入居の可能性があります。

所有者が変わった途端に退去してしまう可能性がありますので注意しましょう。

3－1．現地確認

机上の物件評価で良い物件があったら現地を確認しましょう。

現地確認のポイントは以下の4点です。

①立地条件の確認（利便性・近隣の環境など）

②建物の状態の確認（外観・可能なら室内）

③設備の確認（共用設備・エアコン・給湯器など）

④入居状況・管理状態の確認（清掃状況・共用部分の管理状態）

現地には公共交通機関で行くことをお勧めします。

周辺環境や利便性などを入居者と同じ視点で確認できます。

建物の状態は建築士などの専門家でなければ、詳細に確認することはできません。目視で建物の傾きや大きなひび（雨水が侵入するくらい）を確認してください。

設備は製造年月のチェックをしておくと、交換時期の予測ができるので、確認しましょう。

管理状態はポストやゴミ置場を見ると確認しやすいと思います。

共用部分にたくさんの私物を置いている入居者はトラブルの原因になる可能性があるので、チェックしておきましょう。

4－1．売買契約締結

購入申込書を提出し、売主から売却の返事を受けたら、具体的な契約条件を打ち合わせます。

条件面で折り合いがつくと、売買契約締結となります。

売買契約書に署名捺印する前に、宅地建物取引士から対象の不動産について、重要事項説明を受けます。

重要事項説明書には対象不動産に対する様々な説明が書かれています。疑問点などはしっかりと確認しましょう。

続いて売買契約の締結となります。

売買契約締結の注意点は以下の点です。

①約束したこと（特約条項など）は必ず書面にする

②サインする前に契約内容を確認する

③手付金・残代金などの支払額・スケジュールを確認する

不動産投資というと、投資用不動産を購入すれば成功というイメージがあるようですが、不動産オーナーになることはスタートラインに立ったにすぎません。

これから、収益を生む不動産を使った事業が始まります。

日々の不動産管理・入居者管理、入居率をキープするには修繕も必要かもしれないし、不動産賃貸業は税金との戦いもあります。

これから日本の人口は減っていくことが予測されていますから、不動産賃貸業は衰退産業とも言えます。

しかし、人口が減っていると言っても、成功をしている大家さんもたくさんいます。

人口が減っていても、持ち家よりも賃貸を選ぶ人は増えていて、賃貸需要が減っているとは思えません。

不動産賃貸業は、楽して儲かるという産業ではありませんが、経営者として、工夫をすれば、やり方次第でまだまだ安定した資産を得ることができる事業だと言えます。

投資用不動産の利回りには表面利回り（グロス）と、純利回り（ネット）の2つがあり、以下のように計算されます。

表面利回り＝満室想定賃料÷物件価格

純利回り＝（年間実賃料収入‐賃貸経費）÷物件価格

※年間実賃料収入‐賃貸経費＝純営業収益（NOI）

不動産投資の収入は、家賃などの不動産から生じる利益、支出は税金・物件の管理にかかる費用などのことです。

不動産投資全体の収支は、物件を保有している期間中の税引き後キャッシュフローと、物件を売却時の税引き後の売却益ということになります。

以下で詳しい収入・支出の項目と収支構造を説明します。

不動産の融資と言うと、住宅ローンのイメージが強いと思います。

しかし、投資用不動産のローンは、住宅ローンとは審査基準が全く違います。

投資用不動産融資は融資を受ける人の属性（勤務先、年収、資産、居住地、保有物件）によって、銀行の選択が変わります。

さらに、銀行によって担保となる不動産の評価の方法、返済期間の考え方も違うため、全て個別に相談する必要があります。

以前には、個人の属性による審査にパッケージ化されたアパートローンがいくつかありましたが、スルガ銀行の融資問題で金融庁がアパートローンへの監視を強化して以降、ほとんど見かけなくなりました。

マインドセットと言っても、成功者は～、一点集中で～、結果を手に入れたいなら行動を～、自分よりもレベルの高い人付き合って～とか、そういう精神論的なことではありません。

どんな投資にも言えることですが、投資を続けているうちに経済状況が変化をしたり、リーマンショックやブレグジットなどの突発的な暴落はあり得ます。

その時にパニックにならないためには、合理的な思考を持ち続けることが大切です。そのために準備をしておこうという事です。

具体的には下記の5点のポイントがあります。